Rzeczoznawca majątkowy Agnieszka Figiel

Jak wygląda praca rzeczoznawcy.

Rzeczoznawca otrzymując zlecenie, umawia się ze zleceniodawcą lub osobą reprezentująca ją na przeprowadzenie oględzin/ wizji. Czyli czynności w wyniku czego rzeczoznawca identyfikuję przedmiot wyceny, ustala kompletność i sprawności obiektu, jak również ustala informacje dotyczące eksploatacji i możliwości dalszego użytkowania. Zdarza się również sytuację gdzie rzeczoznawca musi bazować na ekspertyzie technicznej wydanej przez np. autoryzowany serwis.

Rzeczoznawca mając już te informację może przystępować do szacowania ruchomości czyli porównywania jednostki do np. urządzeń analogicznych, podobnych do siebie. Informację możemy odnaleźć w katalogach, cennikach, ofertach sprzedaży itp. źródłach informacji. Wartość ta na ogół nie będzie jeszcze odzwierciedlać rzeczywistej wartości rynkowej, albowiem nie uwzględniono przy jej ustalaniu aktualnych cen analogicznych lub podobnych składników majątku. Dlatego dla rzetelności wyceny majątku i wartości przedsiębiorstwa należy w możliwie najszerszym zakresie uzyskać informacje o aktualnych cenach na rynku krajowym i zagranicznym.

Wynik pracy dot. np. wyceny urządzeń, maszyn lub pojazdów przedstawia się w formie raportu lub ekspertyzy. Wynik prac szacowania ruchomości które zostały zlecone przez sąd, prokuraturę przedstawia się w formie opinii.

Wartość rynkowa jest definiowana jako określona ilość pieniędzy, którą kupujący będzie skłonny zaoferować chętnemu sprzedającemu w zamian za przedmiot transakcji przy założeniu równości stron, bez istnienia żadnego przymusu wpływającego na decyzję o zakupie i sprzedaży, przy pełnej znajomości przedmiotu i okoliczności transakcji, w określonym i danym czasie. Zakłada się odpowiednio długi czas wyeksponowania przedmiotu sprzedaży na nieograniczonym, tzn. o wolnym dostępie do rynku. Powyższa wartość uwzględnia m.in. markę, model, wyposażenie, wiek, stan techniczny, konstrukcję, okres eksploatacji, a także warunki popytu i podaży określające atrakcyjność rynkową poprzez stopień utraty wartości.

Definicja maszyny – według Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 20 grudnia 2005 r. w sprawie zasadniczych wymagań dla maszyn i elementów bezpieczeństwa ( Dz.U. Nr 259  poz.2170)  jest to zespół sprzężonych części lub elementów składowych, z których przynajmniej jeden jest ruchomy, wraz z odpowiednimi elementami uruchamiającymi, obwodami sterowania, zasilania, połączonych wspólnie w celu określonego zastosowania, w szczególności do przetwarzania, obróbki, przemieszczania lub pakowania materiałów. 

Definicja środka technicznego –  w metodologii wyceny to uogólnienie maszyny, urządzenia, narzędzia i niejednokrotnie utożsamiany jest z obiektem mechanicznym. Środkiem technicznym w rozumieniu powyższej definicji jest np. maszyna, urządzenie, narzędzie, pojazd, agregat, linia technologiczna itd., pracujące w systemie operacyjnym.

Definicja eksploatacja (PN – 82/N – 04001) – jest to zespół celowych działań organizacyjno-technicznych i ekonomicznych ludzi z obiektem mechanicznym oraz wzajemne relacje występujące pomiędzy nim od chwili przejęcia do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, aż do likwidacji.

Definicja trwałości obiektu –  właściwość obiektu charakteryzująca jego zdolność do zachowania stanu zdatności w określonych warunkach do wykonania naprawy głównej, pomiędzy naprawami głównymi czy też zakończenia eksploatacji. W sensie ilościowym określa się wykonaną pracą (h, km, mth).

Identyfikacja wycenianych ruchomości powinna obejmować : -stan formalno – prawny, – nazwę, typ  i model, – przeznaczenie, -producenta, -rok produkcji, -numer fabryczny, dodatkowe atrybuty/cechy.

Bezwzględnie na wybraną  metodę wyceny wartości, konieczne jest przeprowadzenie szczegółowej analizy rynku dotyczącej wszystkich istotnych cech środka technicznego wpływających na szacowaną wartość. Najważniejsze jest określenie istoty działania i/lub  konstrukcji, podstawowe nominalne dane techniczne czyli parametry techniczne, wyposażenie podstawowe i dodatkowe, informacje dotyczące stanu technicznego oraz wartości miar zużycia,  informacje o przeprowadzonych naprawach (czas przeprowadzenia, zakres i  koszt), serwis, informacje o ewentualnych koniecznych naprawach (zakres i prognozowany ich koszt), zakres eksploatacji,  intensywności użytkowania, informację dotyczącą wtórnego rynku wycenianego obiektu mechanicznego, inne istotne informacje uzasadniające wartość ruchomości. 

Definicja wartość rynkowa maszyn/ urządzeń może być określona na podstawie analizy rynku, na którym jest przedmiotem obrotu. Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Zidentyfikowany rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych. Przyjęty do analizy rynek maszyn, często będących przedmiotem transakcji powinien być rynkiem lokalnym. W przypadku, gdy brak jest danych na rynku lokalnym analizę rozszerza się na rynek krajowy lub, gdy brakuje informacji na rynku krajowym –  na rynek międzynarodowy. 

Definicja wartości rynkowa dla wymuszonej sprzedaży- najczęściej jest stosowana dla określenia wartości dla takich podmiotów jak komornik czy syndyk masy upadłościowej. Określenie wartości jest upłynnienia przy uwzględnieniu, że istnieją ograniczenia sprzedaży ze względu na czas lub występują inne ograniczenia transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania ceny sprzedaży:  

Wws = (Wr – Kd) x a      

gdzie: Wws –  wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży,              Wr   –  wartość rynkowa,              Kd    – koszt demontażu,      a   –  współczynnik wymuszonej sprzedaży, przyjmuje się od       0,5 do 0,75 w  zależności od sytuacji danej branży           przemysłu na rynku.

Przy metodzie kosztowej najważniejsze jest uwzględnienie zużycia. Zgodnie z definicją występują trzy rodzaje zużycia.

Pierwsze zużycie  to techniczne inaczej nazywane mechaniczne.

Przez zużycie techniczne  rozumie się stałe, niepożądane zmiany fizyko-chemiczne zachodzące w czasie eksploatacji, w wyniku czego okres zdolności do spełnienia przez maszynę określonych funkcji użytkowych stopniowo się wyczerpuje. Następstwem zachodzących procesów są zmiany właściwości lub kształtu materiału elementów maszyn, związane głównie z istnieniem tarcia, nacisków oraz zachodzeniem reakcji chemicznych w materiale danych elementów, jak i między materiałem a otoczeniem.  

Kolejne zużycie jest funkcjonalne – czyli są to niepożądane zmiany rozwiązań funkcjonalno-użytkowych maszyn, odniesione do aktualnie obowiązujących standardów wynikających z postępu technicznego i technologicznego. 

Ostatnie zużycie to zewnętrzne inaczej nazywane ekonomiczne. Zużycie zewnętrzne traktowane jest jako utrata wartości maszyn w wyniku oddziaływania na nią czynników zewnętrznych, pochodzących z otoczenia układu  eksploatacji. Otoczenie to tworzą uwarunkowania ekonomiczne, prawne, społeczne i ekologiczne.